Dalam membeli rumah terdapat dua opsi pembayaran yang familiar kita dengar, yaitu KPR dan Cas Bertahap. Lalu, apa itu cash bertahap? apa saja keuntungan dan bagaimana mekanismenya? Di artikel ini kamu bisa dapatkan jawabannya!
Usai menemukan rumah idaman yang menawarkan uang muka dan harga yang sesuai dengan kemampuan kita, langkah selanjutnya yang harus dipikirkan adalah memutuskan sistem pembayaran yang dipilih. Tentunya hal ini berdasar pada dana yang Anda miliki. Pilihan pembiayaan properti yang baik bisa dengan cara tunai atau kredit.
Di Indonesia, saat ini ada tiga skema pembiayaan rumah, yakni beli rumah secara tunai keras atau hard cash, sedangkan untuk cicilan Anda dapat memilih cash bertahap atau Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Idealnya, jika selisih suku bunga dengan deposito tinggi, lebih dari 5% lebih baik membeli properti secara hard cash. Tetapi jika selisih suku bunga deposito dengan KPR antara 3% – 5% belilah dengan soft cash.
Pembayaran soft cash bisa dengan cara cash bertahap atau bisa membayar DP besar dengan kredit KPR kecil. Sementara itu, jika selisih bunga deposito dengan KPR kecil, yakni kurang dari 3%, belilah properti secara kredit dengan tenor selama mungkin (15 – 20 tahun).
Berdasarkan hasil survei Bank Indonesia, pada kuartal III/2021 sebagian besar konsumen pada porsi 75,38 persen membeli properti residensial dengan menggunakan fasilitas KPR. Sementara sebanyak 17,79 persen lainnya dengan tunai bertahap dan secara tunai sebanyak 6,25 persen. Skema KPR memang masih mendominasi tetapi cash bertahap juga masih cukup di minati. Setiap skema tentunya memiliki keuntungan tersendiri sesuai dengan kebutuhan Anda.
Bagi Anda yang punya bujet besar, memilih tunai keras akan lebih baik karena dilakukan paling lambat satu bulan, sejak adanya kesepakatan antara pembeli dan pengembang. Namun, apabila Anda sanggup mencicil rumah dalam jumlah besar dengan kurun waktu terbatas, skema cash bertahap bisa jadi opsi yang tepat.
Cash bertahap biasanya berlangsung selama kurang lebih 6 bulan-36 bulan, dengan besaran bunga yang ditetapkan dari pihak pengembang. Karena jangka waktunya sangat singkat, maka pembeli diwajibkan untuk menyerahkan uang muka yang jumlahnya cukup besar. Kisarannya 30% – 50% dari harga rumah, tergantung keputusan si pengembang.
Apa Yang Dimaksud Cash Bertahap
Cash bertahap adalah metode pembelian properti dengan pihak pengembang memberikan pembiayaan kepada pembeli, tanpa menggunakan pemberi pinjaman pihak ketiga. Sebagai pembeli, Anda dapat memiliki properti yang telah dipilih sambil melakukan pembayaran angsuran kepada pengembang. Dengan skema ini, pengembang tetap memiliki hak kepemilikan yang sah atas properti tersebut sampai pembeli melunasi pinjamannya secara penuh. Barulah setelah Anda melunasi pembayaran, penjual memberikan akta yang mengalihkan hak milik yang sah kepada pembeli.
Persyaratan dan struktur kontrak cash bertahap bervariasi, tetapi umumnya memerlukan uang muka yang lebih rendah daripada KPR Konvensional. Pembayaran cash bertahap mirip dengan KPR tetapi mungkin ada balloon payment karena uang muka yang lebih rendah.
Skema cash bertahap ini sesuai bagi Anda sebagai pembeli yang memiliki riwayat kredit buruk atau tidak dapat memenuhi syarat untuk pembiayaan konvensional. Atau bagi pengembang yang ingin menjual properti tanpa pembiayaan dari Lembaga pinjaman karena lahan yang belum dikembangkan. Yang perlu menjadi catatan adalah Anda sebagai pembeli yang menggunakan skema ini tidak dilindungi oleh undang-undang penyitaan.
Oleh karenanya, kontrak yang ditandatangani dalam cash bertahap ini dapat berisi ketentuan penyitaan yang memungkinkan penjual untuk mendapatkan kembali properti dan semua pembayaran angsuran jika pembeli gagal melakukan pembayaran atau melanggar kontrak. Pembeli juga menghadapi kesulitan mendapatkan pinjaman properti atau kemudian menjual properti sampai mereka mendapatkan hak legal.
Biasanya untuk cash bertahap, tenggat waktu pembayaran biasanya hanya berkisar antara 1 hingga 3 tahun, atau paling lama selama 5 tahun. Mau punya rumah di Sawangan, Depok, yang bisa juga menggunakan pembayaran cash bertahap dengan harga di bawah Rp500 jutaan? Cek pilihan rumahnya di sini!
Keuntungan Memilih Opsi Cash Bertahap
Salah satu keuntungan utama dari skema cash bertahap adalah lebih fleksibel dibandingkan dengan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dan menjadi opsi bagi pembeli yang tidak bisa mendapatkan pinjaman KPR. Pembeli rumah juga menyukai cash bertahap karena biasanya memerlukan uang muka yang lebih kecil dan biaya penutupan yang lebih rendah.
Maseki demikian, hak atas properti tetap atas nama penjual sampai kontrak dipenuhi. Penjual dapat mengklaim kembali kepemilikan properti jika terjadi wanprestasi tanpa kompensasi untuk pembeli dan tanpa perintah pengadilan.
Melansir dari Upcounsel, seperti halnya jenis kontrak pembiayaan lainnya, penting untuk sangat spesifik mencantumkan syarat dan ketentuan dalam kontrak cash bertahap. Skema ini memang memiliki keuntungan bagi penjual dan pembeli tetapi juga memiliki beberapa kelemahan. Anda harus mempertimbangkan dengan hati-hati bahasa dalam klausa kontrak dan berlakunya. Lebih jauh, artikel di bawah ini akan mengulas keuntungan dari cash bertahap.
Tidak Ada Biaya Bunga
Skema cash bertahap bukan produk bank sehingga tidak ada bunga yang fluktuatif dalam pembayarannya. Pembayaran secara cash bertahap adalah proyek pengembang sehingga cicilan ini biasanya fixed rate alias tidak tergantung dengan suku bunga bank yang naik turun. Jadi, Anda cukup mencicil harga rumah secara tunai sesuai dengan perjanjian yang telah ditetapkan tanpa harus terikat bunga yang naik-turun.
Tidak Melibatkan Bank
Seperti yang telah dikemukakan sebelumnya, cash bertahap menjadi solusi bagi pembeli yang tak ingin menggunakan KPR bank. Karena tidak melibatkan pihak perbankan, dengan memilih skema cash bertahap ini Anda tidak perlu berlama-lama memiliki pinjaman karena sudah diselesaikan dengan waktu relatif cepat.
Dengan mencicil kepada pengembang artinya hanya melibatkan antara pembeli dan pengembang. Artinya, prosedur yang mesti dilewati lebih ringkas. Beda dengan bank yang prosedurnya panjang sehingga lumayan menguras waktu. Belum lagi, jika Anda mengajukan cicilan KPR di bank Anda akan dikenakan biaya provisi, biaya survei, biaya appraisal, dan lain sebagainya.
Beda dengan cicilan langsung ke pengembang yang sama sekali tak ada biaya macam-macam. Selain itu, Anda masih bisa menegosiasikan jangka waktu cicilan kepada pihak pengembang yang telah menetapkan lama masa cicilan.
Banyak Diskon dan Hadiah
Skema pembayaran cash bertahap juga memungkinkan Anda mendapat harga beli properti yang lebih murah. Pengembang juga biasanya memberikan banyak diskon potongan harga hingga beberapa persen untuk pembelian secara cash bertahap agar menarik pembeli.Selain promo, pengembang juga mungkin memberikan bonus kepada Anda yang membeli rumah dengan cara cash bertahap. Bonus ini bisa berupa pemberian barang-barang kebutuhan rumah yang bersifat sekunder. Misalnya AC, TV, kulkas, kompor, atau barang-barang lainnya.
Mekanisme Pembayaran Cash Bertahap
Memilih pembayaran dengan opsi cash bertahap melewati sejumlah tahap dimulai saat Kamu sebagai pembeli membayar Uang Tanda Jadi (UTJ). UTJ ini dibayarkan ketika konsumen setuju untuk membeli unit diikuti dengan ditandatanganinya booking form atau form pemesanan. PPJB ditandatangani sesuai dengan waktu yang dijadwalkan ketika konsumen membayar uang tanda jadi dan menandatangani booking form, umumnya satu bulan setelah UTJ cukup untuk mempersiapkan segala sesuatunya.
Setelahnya ada Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang ditandatangani setelah desain rumah disetujui oleh konsumen dan uang muka pembelian rumah sudah dibayarkan. Dalam PPJB dicantumkan bagaimana jadwal pembayaran dan pelunasan oleh pembeli. Tak lupa pasal-pasal tentang sanksi juga dibuat agar developer dan konsumen ada ikatan dan ada paksaan untuk memenuhi kesepakatan yang ada dalam PPJB.
Hingga akhirnya melalui serah terima bangunan dari kontraktor kepada developer yang dilanjutkan dengan acara serah terima kepada konsumen, bagian keuangan mempersiapkan segala sesuatu yang diperlukan untuk keperluan penandatanganan akta jual beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Setelah dilakukan penandatanganan AJB langkah selanjutnya yang dilakukan adalah pendaftaran balik nama di kantor pertanahan setempat. Balik Nama diajukan berdasarkan akta jual beli dan pengurusan baliknama ini juga dilakukan oleh PPAT yang bersangkutan. Dengan demikian, selesai sudah pembangunan satu unit rumah sampai dengan balik nama kepada konsumen. Secara lebih detail, berikut ini mekanisme pembayaran cash bertahap.
Buat Kesepakatan dengan Pengembang
Anda dapat meminta pihak developer untuk membuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang berisi hal-hal yang telah disepakati antara Anda dan pihak developer. Termasuk di dalamnya mengenai berapa kali pembayaran akan dilakukan dan juga besaran biaya setiap pembayaran.
Pastikan juga kejelasan setiap hal yang ada antara Anda dan developer. Jika ada hal-hal khusus yang perlu diperhatikan, maka pastikan Anda memasukkannya dalam bentuk klausul perjanjian. Lakukan hal ini sebelum memulai pembayaran rumah.
Pilih Jangka Waktu Cicilan
Tidak ada ketentuan pasti soal jangka waktu pembayaran cash bertahap. Jangka waktu ini bisa Anda komunikasikan dan negosiasikan dengan pengembang untuk mencapai kesepakatan. Pada umumnya, jangka waktu pembayaran rumah yang dibeli dengan cara cash bertahap tentu saja lebih singkat dibandingkan dengan rumah yang dibeli dengan KPR atau cicilan.
Lazimnya, jangka waktu pembayaran rumah dengan cara cash bertahap berkisar antara 1 hingga 3 tahun saja atau maksimal hingga 5 tahun.
Pilih Nominal Angsuran
Selain mengetahui jangka waktu pembayaran, Anda juga harus memastikan bagaimana besaran nominal pembayaran angsuran. Setiap pengembang memiliki kebijakan besaran dan metode pembayaran per bulan yang berbeda-beda. Beberapa pengembang menetapkan tahapan pembayaran sebanyak 12 kali, 18 kali, 24 kali, atau 36 kali pembayaran dengan besaran biaya pembayarannya sesuai dengan kesepakatan bersama pembeli.
Bayar Langsung ke Nomor Rekening Pengembang
Cara bayar cash bertahap dibayarkan langsung ke rekening pengembang. Nominalnya sesuai yang telah disepakati bersama dengan pengembang. Biasanya kecil di tahun-tahun awal, kemudian membesar pada tahun-tahun berikutnya hingga lunas (balloon payment).
Sumber:
https://www.rumah.com/panduan-properti/cash-bertahap-57994
